Ti steg gjennom regnestykket. Ingen forkunnskap nødvendig — vi tar ett poeng om gangen, i den rekkefølgen modellen faktisk jobber.
Piltast høyre eller klikk for å gå videre
Første steg er å skille dem, og si det høyt.
Oppmålt av rådgiver eller avtalt. Kan bli justert, men vi gjetter dem ikke.
Ingen av disse er avtalt med noen. De er vårt beste anslag i dag.
En vanlig kalkyle skriver ett tall i hver celle — også der ingen vet svaret. Arealet på 26 980 m² og kontorleien på 7 500 kr/m² ser like presise ut i regnearket. Det ene er oppmålt, det andre er en antagelse — og det er antagelsene som avgjør om caset bærer.
Kontorleien er ikke 7 500. Den er «mellom 7 000 og 8 000, mest sannsynlig 7 500». Bredden er hva som er mulig, toppen er hva vi tror mest på.
Det er en ærligere måte å skrive ned det vi allerede vet. Enhver som har priset et bygg har hatt et slikt spenn i hodet. Her står det på papiret, med kilde og dato — og utenfor trekanten regner modellen ikke.
Disse velges ikke per prosjekt. De er AREs standard — og det er derfor to prosjekter kan sammenlignes.
65 % av alle utlegg lånefinansieres. Egenkapitalen går inn i samme takt — vi kaller ikke kapital før den trengs.
Renten regnes av inngående saldo og gjøres opp i perioden — kun renter i byggetiden, avdrag først i drift.
Bygget verdsettes på full driftsverdi og lånet legges om til 60 % av den verdien. Differansen betales ut til eierne.
Deretter 2 % av hovedstolen per år, lineært.
60 % / 80 % / 100 % de tre første driftsårene. Et nyrehabilitert bygg er ikke fullt utleid fra dag én.
KPI-vekst 2,5 % i året, salgskost 0,5 % av salgsverdien.
Kjøper arver nedskrevne saldoer og kompenseres med prisavslag. Trekkes fra exit: 10 % av verdi eks. tomt minus skattemessig saldo.
Settes finansieringen opp litt ulikt fra case til case, måler man ikke lenger prosjektene mot hverandre — man måler regnearkene. Nivåene er avstemt mot husets egne investeringskalkyler, og gjeldsnivået i drift følger styrenotatets ramme om moderat langsiktig belåning.
Tall som er satt av oss, ikke av markedet. «Låst» betyr at tallet er bestemt i en kalibreringsrunde og ikke endres uten at noen tar beslutningen på nytt.
Yielden er den enkeltforutsetningen som flytter verdien mest. At den nå står konstant og ikke som spenn, er grunnen til at utfallsrommet lenger bak er smalere enn om yielden fikk variere. Det er en forutsetningsbeslutning, ikke ny kunnskap.
Kravene kommer fra ARE-strategien, ikke fra modellen.
Samme to krav gjelder i alle case, uansett eiendom og formål. Modellen rangerer ikke og anbefaler ikke — den viser om streken nås, og med hvor stor margin.
Det klassiske regnestykket. Netto leieinntekt ved full drift er 182 MNOK; delt på yielden 4,25 % gir det 4 282 MNOK i verdi.
Regnestykket sier ingenting om NÅR pengene går ut og kommer inn. Alt skjer «en gang». Det er nok til å se om caset bærer — men ikke nok til å regne avkastning på egenkapitalen.
Samme prosjekt på tidsaksen. Egenkapitalen kalles i takt med påløpt capex, refinansieringen frigjør 735 MNOK ved driftsstart, og posisjonen realiseres etter 10 driftsår på 4,25 % exit-yield.
Prosjektkalkylen måler gevinstens størrelse. EK-IRR måler den mot kapital og tid: bindingen topper på 1 117 MNOK i år 2, og løses først opp ved refinansieringen. De to første driftsårene er negative — innfasingen på 60 % og 80 % gir ennå ikke NOI til å dekke rentebetjeningen.
Med forutsetningene akkurat som de står. Her stopper en vanlig kalkyle.
Dette svaret forutsetter at kontorleie per m² blir nøyaktig 7 500 kr/m², rehab kontor/bevertning per m² blir nøyaktig 43 500 kr/m² og døgnpris blir nøyaktig 6 000 kr. Ingen av dem er avtalt med noen — de fikk hvert sitt spenn nettopp fordi vi ikke vet. Sannsynligheten for at alle treffer på øret er null, så tallet er riktig regnet, men det er ett av mange like lovlige svar.
Trekk ett tall fra hvert spenn. Regn hele kalkylen. Gjenta 4 000 ganger.
Det er nøyaktig samme regnestykke som prosjektkalkylen og kontantstrømmen foran. Det eneste som endres, er hvilke tall som mates inn — hentet fra spennet hver antatt forutsetning fikk. Driverne trekkes med innbyrdes samvariasjon, fordi dyre utfall sjelden kommer alene.
Målt i kroner på bunnlinjen, ikke i prosent av varians.
Kontorleie per m² flytter utviklerbidraget mest — 315 MNOK mellom øvre og nedre del av sitt eget spenn. rekkefølgekrav per m², rehab kjeller per m² og rehab hotell per m² bta flytter under 29 MNOK hver. Figuren sier hvor usikkerheten sitter; hva som er verdt å avklare først, er møtets vurdering.
Samme simulering, men med alt utenom de tyngste driverne holdt fast.
Dette er avklaringslisten: får vi de to på plass, krymper utfallsrommet mest. Hvor mye det er verdt å bruke på å avklare dem, er møtets vurdering.
Kjør hele øvelsen på nytt for hver kjøpesum. «X av 100» er andelen gjennomregninger der begge kravene innfris samtidig.
Egenkapital-IRR ligger over 10 % helt til 1 800 MNOK. Det som binder grensen er utviklerbidraget på 18 % av verdi — caset gir altså avkastning et godt stykke etter at det slutter å gi utviklerbidrag.
Fire på Victoria Terrasse, to på NGO-kvartalet, to på Storgata 24–28, ett på Brobekkveien 80. Flatene regner selv — endre en forutsetning, og hele flaten oppdateres. Regnearket følger med i to gir: ett per case, og et dypdykk med formlene stående.
