Investeringsmøte 24.08.26 — Aspelin Reitan Eiendom

24.08.26

Utkast v22

Investeringsmøte

Innhold

1.Strategi og målsettinger
2.Kort prosjektstatus
3.Demo av AI-modell (VT)
4.Status områdegrupper
5.Oppfølgingsplan nettverk

Strategi 2035

Ambisjon om betydelig og målrettet vekst «35 i 35»

Brutto eiendomsverdi 35 MRD i 2035

Diversifisert vekst
Vekst i alle segmenter

% Lønnsom vekst
Langsiktig avkastning > 8 % årlig

Utviklingsdrevet vekst
Langsiktig mål om 20 % utvikling over tid

Vekst

Hvis alt går etter «planen» i framskrivningen så skal vi sysselsette 5 MRD EK i nye prosjekter over de neste 10 årene

Sum ny EK tilgjengelig akkumulert (i MNOK)

5 MRD EK i nye prosjekter tilsvarer for eksempel

*Basert på foreløpige kalkyler på investeringenes totale egenkapitalbehov, som i stor grad er påvirket av eierandel og business case for eiendommen, samt tidshorisont.

Om Aspelin Reitan Eiendom

Framskrivingen krever MNOK 500 i egenkapital i året — tre prosjekter har navn, resten er ikke identifisert

Snitt prosjektperiode 5 år

Snitt MNOK 500 i EK per år, herav kjøp ca. MNOK 300 (+ capex MNOK 200)

Finansiering hovedsakelig gjennom verdivekst samt gjenværende «kommittert kapital» MRD 1,3 per 31.12.25

EK-BEHOV NYE PROSJEKTER PER ÅR — MNOK

Brobekk VT LBK Ikke identifiserte prosjekter

Akkumulert innen 2035: 5 175 MNOK · total forpliktelse 5 750 MNOK (resten faller senere)

Segmentsammensetning

Utvikling i verdi av ulike segmenter

Med fokus på Oslo sentrum vil gravitasjonen gå mot økt andel kontor

Kun kontorinvesteringer øker kontorandelen til ca. 72 % gitt forutsetninger i modellen

Strategisk mål om risikospredning gjennom en diversifisert portefølje tilsier aktivt søk etter både logistikk, hotell og også bolig (veldig selektivt på sistnevnte)

Markedsverdi av porteføljen fordelt på segmenter (verdier i mrd. NOK)

Kontor Logistikk Hotell Mixed-use Ny portefølje (uvisst)

Vekstmålsettinger

Normalt avkastningskrav 10 % – 15 % (helt unntaksvis ned mot 8 %)

Konkrete investeringsmål neste 3 år (forslag for diskusjon)

Neste 12 måneder

To utviklingsprosjekter Oslo sentrum (kontor, hotell, evt. bolig)

Kjøp av minimum 50 % av Brobekkveien 80 i samarbeid med kapitalpartner

Neste 3 år

Årlig ett til to prosjekter per år avhengig av størrelse (målsatt eiendomsverdi MNOK 500 til MNOK 1 000)

Komme i posisjon på nytt stort byutviklingsprosjekt innen Spektrum er ferdig april 2029 for å ta det neste store steget som utvikler

Andre målsettinger

Ca. 50 % av prosjektverdi nye investeringer bør være hotell, logistikk og litt bolig

Tilstrebe at ett av tre prosjekter skal være heleid

Risikoprofilen over er rammen per prosjekt (8–15 %). Kalkyletallene senere i dekket måles mot det harde kravet EK-IRR ≥ 10 %.

Et nytt stort strategisk byutviklingsprosjekt krever målrettet arbeid mot definerte prosjekter

Innhold

1.Strategi og målsettinger
2.Kort prosjektstatus
3.Demo av AI-modell (VT)
4.Status områdegrupper
5.Oppfølgingsplan nettverk

Status investeringsmuligheter

Rapporteringsstruktur ut i fra helhetsvurdering både internt og til styret

Vi skal fortsette å vurdere helheten i investeringsmuligheter, ikke bare det økonomiske.

Strategisk rammeverk for vurdering av investeringer

Oslo løftes i enda større grad som nedslagsfelt for selskapets investeringer, i tillegg til at vi noe sterkere enn tidligere prioriterer utvalgte områder der vi har tro på fremtidig verdiutvikling ved leieprisvekst.

Samtidig er vi også åpne for andre investeringer innenfor våre segmenter dersom muligheten er god nok.

Status investeringsmuligheter

Vurdering av investeringsmulighetene opp mot det strategiske rammeverket (versjon til styret)

Status investeringsmuligheter

Kortversjon til investeringsmøtet

Kortene over viser kun hva saken er. Vurdering mot rammeverket og prioritet settes i møtet.

Status investeringsmuligheter · Victoria Terrasse

Prosessen er utsatt til 2027 — kalkylen spisses fram til ultimo september

Prosjekteier: —

Status investeringsmuligheter · Victoria Terrasse · S4 — kontor + bevertning

Bærer ved 1 500 MNOK — kravene holder til 2 200 MNOK

Status investeringsmuligheter · Brobekkveien 80 + Alf Bjerckes vei 10 & 14

Dobler fotavtrykket i Alf Bjerckes vei — krever partner på minst 50 %

Prosjekteier: —

Status investeringsmuligheter · Brobekkveien 80 + Alf Bjerckes vei 10 & 14

Bærer ved 2 194 MNOK — kravene holder til 2 360 MNOK

Status investeringsmuligheter · Storgata 28

28 alene er for lite for hotell — kvartalsgrepet utredes i seks scenarier

Prosjekteier: —

Status investeringsmuligheter · Storgata 24–28 · Kontor + bygulv

Bærer ikke ved 221 MNOK — 9 av 100 når kravene, grensen går ved 160 MNOK

Status investeringsmuligheter · Norges Geografiske Oppmåling (NGO), St. Olavs gate 32

Regulert til hotell — kontor krever dispensasjon eller omregulering

Prosjekteier: —

Status investeringsmuligheter · NGO-kvartalet · Kontor

Bærer ved 350 MNOK — kravene holder til 525 MNOK

Status investeringsmuligheter · Rådhusgata 1–3 (Kontrazten)

NyTestregnet 23.08.26

Totalrehabilitering i gang — eier søker partner

Prosjekteier: —

Status investeringsmuligheter · Rådhusgata 1–3 (Kontrazten)

NyTestregnet 23.08.26

Tåler 320 MNOK alene — 702 MNOK med utleiebygget

Status investeringsmuligheter · nykommere

Fem saker er kartlagt siden forrige møte — ingen er regnet ennå

Klingenberggata 7 («SYV»)

Vika · kontor

Utleiekonsept etter rehabilitering. Aktiv byggesak med klage.

Mot AREs strategi — første blikk

✓Vika/CBD — prioritert område

✓Kontor — ønsket segment

Eger

Karl Johans gate 23 B · handel

Oslos mest eksponerte handelsadresse. Eierforholdet må bekreftes.

Mot AREs strategi — første blikk

·Karl Johans — utenfor de prioriterte kontorområdene

·Handel — ikke blant segmentene strategien peker ut

Øvre Slottsgate 18–20

Kvadraturen · handel

Fonds-exit-kandidat å kontakte bilateralt. Off-market er hele poenget.

Mot AREs strategi — første blikk

✓Kvadraturen — prioritert område

·Handel — ikke blant segmentene strategien peker ut

Storgata 33

+ Hammersborggata 9 · kontor

SpareBank 1 vil fornye kvartalet. Høyhusambisjonen nedjustert til 70 m.

Mot AREs strategi — første blikk

✓Oslo S/Grønland — prioritert område

✓Kontor — ønsket segment

Urtekvartalet

Urtegata 9 / Norbygata 2–32 · kontor

Tre byggetrinn. Fabrikken og Veksthuset er ferdige, Drivhuset gjenstår.

Mot AREs strategi — første blikk

·På grensen av Oslo S/Grønland — fysisk utenfor kartets scope

✓Kontor — ønsket segment

·Tilnærmet ferdigutviklet — lite rom for value add

Alle fem er sonderinger fra Pipen. Kortene sier hva saken er og hva som må avklares først — ingen av dem har vært gjennom kalkyle. Neste steg er å velge hvilke som skal regnes.

Status investeringsmuligheter · øvrig portefølje

Tre saker til i porteføljen — og tre som er tatt ut

Montebello — Sondrevegen

bolig · kandidat

Utviklingseiendom med løpende kontantstrøm. Status avklares med partner.

Blindern restart

kontor · aktiv

Tomta ved Blindern Studenterhjem. Kontor eller innovasjonshub tett på universitetet.

Askerveien 61 (Erteløkka)

Asker, deleid · aktiv

Investeringsstrategi i prosess fram mot styrebeslutning.

Ute av porteføljen

Christiania Qvartalet Revierstredet 2 / Grev Wedels plass 5. Ikke aktuelt, tatt ut.

Sørkedalsveien 8 Mest sannsynlig ikke aktuell. OPF eier og bygget er under rehab.

Grønlandsleiret 31 Avsluttet. Leveransene er frosset og saken arkivert.

Kildefakta fra Pipen. Ingen kalkyler er kjørt på disse.

Innhold

1.Strategi og målsettinger
2.Kort prosjektstatus
3.Demo av AI-modell (VT)
4.Status områdegrupper
5.Oppfølgingsplan nettverk

Demo av AI-modell · Victoria Terrasse

To ting å gå gjennom — kalkylen som regner caset, og styresaken den ender i

1

Kalkylemodellen →

Femten sider som viser hvordan kalkylen regner, fra input til svar, med Victoria Terrasse S4 som gjennomgangscase. Siste side er fire minutter video av den levende flaten som regner om. Klikk eller piltast for neste.

Kommer tilbake hit når du er ferdig

2

Utkast til styresak →

Komplett investeringssak med forslag til mandat, i husets egen form. Ni sider fra høydepunkter til innstilling.

Egen knapp «Tilbake til presentasjonen» øverst og nederst

Slik leses tallene

«Bærer ved X MNOK» — det er prisen tallene er lest av ved.

«Kravene holder til X MNOK» — over den prisen slutter kravene å holde.

«X av 100» — hver forutsetning har et spenn, ikke ett tall. Modellen trekker 4 000 kombinasjoner fra spennene og regner caset for hver. X av 100 nådde begge kravene.

Kravene er EK-IRR minst 10 % og utviklerbidrag minst 10 % av verdi.

Merk om kravet: utviklerbidragskravet er satt til 10 % i denne kjøringen — lavere enn ARE-mandatets 18 %. Alle «av 100»-tall er målt mot 10 %. Sammenlignes de med tidligere versjoner, er målestokken flyttet.

Utviklerbidrag er ferdig verdi minus alle kostnader — det prosjektet skaper.

EK-multippel er alt eierne får ut delt på alt de skyter inn. Refinansieringen ved driftsstart teller med — på VT kommer 693 MNOK tilbake allerede der, ikke først ved exit.

Innhold

1.Strategi og målsettinger
2.Kort prosjektstatus
3.Demo av AI-modell (VT)
4.Status områdegrupper
5.Oppfølgingsplan nettverk

Satsningsområder for proaktivt arbeid

	Grønland – Vaterland – Oslo S	Kvadraturen	CBD (Filipstad)	Oslo Science City	Logistikk
Gruppe	Maren/Kenneth Nina, Frode, Grete, Henrik/Sander, Magnus, (Mansoor)	Maren Nina, Frode, Magnus, Sander	Christopher Maren, Nina, Henrik/Sander, (Magnus)	Maren (Mansoor), Grete, Magnus, Henrik/Sander	Maren/Sander
Evt. partnere/andre				Oslo Science med kontakter, Martin i Grape
Prioritet	Fokus på nye prosjekter rundt Oslo S, store nye prosjekter, strategisk plasserte bygg	Stor interesse, primært transformasjon. Kontor/hotell — se på «superblock»	VT, bygg for rehab, evt. strategisk plasserte bygg, Filipstad	Jobbe konkret med konsept og aktørinteresse	Følge strategi og KPA for muligheter
Mandat	Samle info og kunnskap om området, tenke helhetlige synergier/koblinger, områdeløft og deling av info, påvirkning av off./bydel og vurdere og kartlegge nye muligheter	Kartlegge eiendommer med særlig fokus på størrelse/vern/eierskap. Vurdere mikrobeliggenheter.	Vurdere store nye områder, samt add-on-muligheter som kan bidra til eksisterende portefølje.	Bidra til områdemodning og å skape et marked, være en pådriver for å utvikle konsepter for samhandling (ref. NGI) og vurdere flere investeringsmuligheter.	Vurdere aktuelle muligheter for arealkrevende/logistikk i tråd med avgrensning i KPA.
Aktivitet	Konkrete vurderinger av nye eiendommer, GVS og bydel. Utarbeide investeringsstrategi for området.	Følge opp konkrete leads, men også jobbe proaktivt. Utarbeide investeringsstrategi for området.	Utarbeide investeringsstrategi for området.	Åpningen av CUAS som viktig milepæl, bruke Campus som politisk leverage. OSC-grupper for taktisk urbanisme. Blindern restart. Utarbeide investeringsstrategi for området.	Kartlegge grunneiere i U6-området i KPA, følge opp Brobekkveien 80 og Stubberud og vurdere flere investeringer. Utarbeide investeringsstrategi for området.
Handlingsrom	Noen store viktige prosjekter (Lilletorget, Galleri Oslo etc.), men også mindre grep for synergier som Gr31 eller bygulv a la teaterplassen	Leieprisvekst og transformasjon, superblock-tilnærming	Victoria Terrasse og andre muligheter proaktivt. Mer langsiktig handlingsrom (Filipstad). Koblinger og synergier i området (ref. konserthuset)	Få ledige tomter og krevende marked pt., men noen tydelige muligheter for utvikling: Sognsveien 70, Nemko, Forskningsveien etc.	Brobekkveien som konkret mulighet. En del krav om felles planlegging og høydebegrensninger i ny KPA.

Deleide — eierstrategi og investeringer

	Asker	Drammen	Majorstuen
Gruppe	Maren Henrik/Sander, (Magnus), Frode	Maren	Maren Frode, Henrik/Sander
Evt. partnere/andre	AVA	Union og Kim Alexander	Furuholmen Eiendom
Prioritet	Oppstart av Askerveien 61 som underlag for investeringsbeslutning	Oppstart av Øvre Eikervei
Mandat	Bidra inn i utviklingsvurderinger	Investering og utvikling av eksisterende eiendommer.	Vurdere områdets potensiale og se på kost/nytte for bygulvsgrep. Investeringsvurderinger.
Aktivitet	Konkrete vurderinger av nye eiendommer, GVS og bydel. Utarbeide investeringsstrategi for området.	Utarbeide investeringsstrategi for eiendommer.	Kartlegge områdets potensiale, prioritering av delområder og muligheter, rigge gruppering (områdeforum?) konkret S8. Utarbeide investeringsstrategi for området.
Investeringsstrategi	I prosess frem mot styrebeslutning	I prosess frem mot styrebeslutning	Avventes med tanke på investeringer

Innhold

1.Strategi og målsettinger
2.Kort prosjektstatus
3.Demo av AI-modell (VT)
4.Status områdegrupper
5.Oppfølgingsplan nettverk

Møteplan og ansvarsfordeling

Meglere (Christopher kaller inn)

AE

Newsec

Union

Colliers

Pareto

Malling

DNBC

Njård

Hadrian

Tomteeiere og utviklere

HAV Eiendom (Filipstad) — sjekk med Ida

Strawberry (potensielle prosjekter) — Ida og Christopher

Lars Venaas (Plaza) — Ida

Bane NOR — Maren, Ida, Christopher

Veslefrikk — Maren

ORO — Ida

Kapitalpartnere (Ida og Christopher)

ABG

Pertual

Pensjonskassene

Torstein Hagen jr.

Andre

Stig Bech — Maren

Thommessen — Christopher

Built — Maren

Grape — Maren

Haptic — Maren

Holar — Maren

Offentlig

Oslobygg — Maren

Byråd for byutvikling / kommunaldirektør — Maren/Mansoor

Byutviklingsutvalget — Maren/Mansoor

Investeringsmøte 24.08.26

Fem case er regnet — 4 000 gjennomregninger hver

Victoria Terrassefire scenarier · bærer til 2 200 MNOK

Brobekkveien 80 + ABVbærer til 2 360 MNOK

NGO-kvartaletkontor bærer til 525 MNOK

Storgata 24–28bærer ikke ved prisguidingen

Rådhusgata 1–3 (Kontrazten)ny · testregnet · tåler 320 MNOK alene

Rådhusgata kom inn 22.08 og er regnet i en første versjon. Fem nye saker er kartlagt siden sist. Modellen er åpen — tallene kan regnes om i møtet.