Saken følger strukturen i investeringssaken for Grønlandsleiret 31. Tallene kommer fra ProLoop-kalkylen per 23.08.2026 og er krysskontrollert mot motoren. Felter merket mangler er ikke utfylt fordi grunnlaget ikke foreligger — de må fylles av ARE før saken kan fremmes.
Fredet næringsanlegg i Oslo sentrum. Hotell, kontor og bevertning i samme bygningsmasse. Fire scenarier skiller seg på hvor mye hotell anlegget skal bære.
Ved kjøpesum 1 500 MNOK og exit etter 10 driftsår. EK-multippel 3,54×, hvorav refinansieringen ved driftsstart utgjør 693 MNOK.
21,2 % av ferdig verdi på 4 329 MNOK. Yield on cost 5,39 %, rentedekning 1,42×.
gjennomregninger når begge kravene samtidig ved 1 500 MNOK. Kravene er EK-IRR minst 10 % og utviklerbidrag minst 18 % av verdi.
Eierandelen i framskrivingen. Egenkapital inn over byggeperioden 1 170 MNOK for hele prosjektet; ARE-andelen følger av eierandelen. partnerstruktur mangler
Innenfor et prioritert satsningsområde. Prosjektstørrelsen ligger over normalprosjektet på 500–1 000 MNOK i strategien.
| Scenario | Hva det er | Kravene holder til | Av 100 | Kalkylens estimat | EK-IRR |
|---|---|---|---|---|---|
| S4 — kontor + bevertning | Uten hotell. Kontor og bevertning i hele anlegget. | 1 700 MNOK | 100 | 987 MNOK | 13,9 % |
| S1 — hotell syd | Hotellet i søndre del av anlegget. | 1 600 MNOK | 92 | 922 MNOK | 13,2 % |
| S2 — hotell midt | Hotellet i midtre del av anlegget. | 1 525 MNOK | 83 | 876 MNOK | 12,8 % |
| S3 — hotell nord | Hotellet i nordre del av anlegget. | 1 525 MNOK | 80 | 852 MNOK | 12,8 % |
Alle fire er lest av ved kjøpesum 1 500 MNOK. «Kravene holder til» er det punktet på kjøpesumaksen der minst 75 av 100 gjennomregninger fortsatt når begge kravene — ProLoops egen grense. Rekkefølgen er et regneresultat, ikke en innstilling.
EK-IRR minst 10 % og utviklerbidrag minst 18 % av ferdig verdi. Begge må innfris samtidig for at en gjennomregning teller som godkjent. Strategiens ramme per prosjekt er 10–15 %; det harde kravet i kalkylen er 10 %.
| Verdi og resultat | MNOK | % av verdi |
|---|---|---|
| Ferdig verdi | 4 329 | 100 % |
| Kjøpesum (avlesningspunkt) | 1 500 | 34,7 % |
| Utviklerbidrag | 916 | 21,2 % |
| Nøkkeltall | S1 | S4 |
|---|---|---|
| EK-IRR, nominell | 13,2 % | 13,9 % |
| EK-multippel | 3,54× | 3,64× |
| Yield on cost | 5,39 % | 5,52 % |
| Rentedekning (ICR) | 1,42× | 1,42× |
| Utviklerbidrag av verdi | 21,2 % | 23,0 % |
| Egenkapital | MNOK |
|---|---|
| Innskutt over byggeperioden | 1 170 |
| Tilbake ved refinansiering, driftsstart | 693 |
| Netto ute etter refinansiering | 477 |
| Finansiering | Utmåling | Rente |
|---|---|---|
| Byggelån (av capex) | 65 % | 4,75–5,25 % |
| Langsiktig lån (av verdi) | 60 % | 4,75–5,25 % |
| Arealer | m² BTA |
|---|---|
| Totalt anlegg | 28 380 |
| Kontor over bakken | 20 632 |
| Hotell over bakken | 6 348 |
| Bevertning | 1 400 |
| Aktivitet | Ansvarlig | Ressurs | Frist |
|---|---|---|---|
| Jobbe videre med kalkyle — arealer, koblinger, avhengigheter, kostnader og utfallsrom | Sander | Maren, Magnus, ABG | Ultimo sept |
| Ny gjennomgang med kapitalpartnere | Christopher | Ida | Ultimo okt |
| Kjøpesum | Av 100 når kravene | EK-IRR |
|---|---|---|
| 1 500 MNOK — diskutert nivå | 92 | 13,2 % |
| 1 600 MNOK — grensen for S1 | 75 | — |
| 1 700 MNOK — grensen for S4 | 75 | — |
| Over 1 700 MNOK | under 75 | — |
Tabellen viser hva regnestykket tåler, ikke hva ARE bør by. Grensene er de punktene der minst 75 av 100 gjennomregninger fortsatt når begge kravene.
Styret støtter administrasjonens innstilling til å erverve % av Victoria Terrasse, til en brutto eiendomsverdi på opptil MNOK.
Mandatet gjelder fremforhandling av kjøpekontrakt og krever en endelig godkjenning fra styreleder før endelig avtale inngås.
Mandatsbeløpet er en beslutning ARE tar, ikke et regneresultat. Kalkylen sier hva caset tåler: kravene holder til 1 600 MNOK med hotell i syd og til 1 700 MNOK uten hotell. Over de nivåene faller andelen gjennomregninger som når kravene under 75 av 100.